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开发商选择将精装修差异化,最受伤的是谁?2011-9-27

    由市建设交通委等七部门联合制定的《关于“十二五”期间本市加快推进住宅产业现代化发展节能省地型住宅的指导意见》中明确提出,“十二五”期间,本市新建住宅将全面实施高标准的节能规范:到2015年,本市可再生能源应用建筑面积占新建住宅建筑面积的5%;保障性住房等中小套型住宅用地供应不低于住房建设用地供应总量的70%;全装修建设等要求有望作为土地出让条件,被正式写入土地招拍挂文件当中……

  现在有一种说法,房地产市场成熟的标志之一,就是毛坯房时代的结束。实际上,政府也一直在大力倡导住宅社区精装修。

  在十二期间,中国房地产格局将呈现“双轨制”。同策咨询研究部总监张宏伟认为,在房地产市场商品房与保障房双轨制的背景下,商品房开发的土地资源表现出越来越稀缺的价值,这要求开发商善待每一块土地,做精品化的市场开发。

  上海以新建公共租赁住房等保障性住房和普通商品住房为重点,大力推进住宅全装修。到2015年,争取当年60%左右新建商品住宅(低层住宅除外)实施全装修。精装修也将成为“双轨制”市场背景下房企做精品楼盘的道路和方法之一。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,开发商选择精装修能最大化的实现项目的价值:

  第一、便于营造产品的差异化。借精装修给户型附加一定的风格和概念,从而营造产品的差异化,进行差异化市场竞争。

  第二、提升项目的形象及档次 。提升项目的形象和档次,提升湘天开发商的品牌形象。

  第三、带精装修销售可将装修成本算进房价,可进行按揭贷款,一定程度上可降低消费者购房门槛。

  同策咨询研究部总监张宏伟也认为,精装修具有一定的不足,需考虑开发企业技术及市场承受力,对于初次做精装修的开发商,风险较大:

  第一、前期投入相对较大。(对于客户对精装品牌的调研、精装修各品牌商家的洽谈等,都将投入大量的人力、时间及财力)

  第二、具有一定的风险性 。因精装投入较大,因此风险较大,客户对于精装质量的质疑、对于后期的管理与服务、对于用材用料的不信任、对于开发商的可依赖度、对于精装价格的接受度与排斥度等等,都属于不可控因素

  第三、管理要求提高。可采用品牌装饰公司合作,并且聘用监理进行质量把控,以此降低因采用精装给开发商带来的管理压力

  第四、精装交房势必会晚于毛坯交房,一定程度增加了项目的开发周期。

  第五、价格增加,增加了客户的首付及按揭还款额。

  当前楼市调控的市场背景下,精装修又为楼市调控带来一定的市场价格阻力。如现在各地出台的限价政策。同策咨询研究部总监张宏伟认为,“限价”政策对于遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用,但是“限价”政策也有其负面的市场作用:

  第一、 “限价令”导致部分城市开发企业开始放弃精装修,改为毛坯房入市,

  楼盘一旦做出精装修,精装修后的楼盘售价或高于当地的“限价令”,为了规避限价令的价格限制,部分开发企业已放弃精装修的做法。这样,相关部门对于楼盘精装修比例的规定也就难有执行力,未来精装修楼盘也会越来越少。

  第二、“限价令”也使市场上出现各种措施规避限价进行销售。如限价之后,精装修与毛坯分开销售。广州不少精装修楼盘这么操作,尤其是增城,开发商要求购房者分开签约:签一份毛坯房的合同,在限价范围以内,再签一份装修合同,另外收钱,以这种方式规避限价令。

  精装房的推出较以往毛坯房相比而言,其市场认可度如何?

  精装房购买意向调查的数据显示:42%的消费者倾向于置业时购买精装房,只有24%的消费者会选择毛坯房,其余34%的群体则会视价格而定;在选择精装房的理由中,60%的人觉得装修太累,省去自己装修的麻烦,24%的人选择了精装修楼盘相对品质较高,7%的人觉得毛坯房在二次装修时浪费太大;同时有91%的人认为石家庄精装修房市场起步阶段,仍需进一步完善。

  验收精装修房 需注意以下几点

  空气检测最重要

  随着观念的更新,环保成为消费者在居室装修中最重视的环节,而空气污染正是装修污染中最突出的问题,是造成多种身心疾病的主因。由于精装修房使用的材料都是开发商购买的,业主对材料的质量无法把控。因此,在交房时,业主第一件事就是要确认空气质量达标。

  首先,业主必须确定开发商购买的材料符合国家标准,有害物质不超标;其次,根据国家标准,工程竣工以后,开发商要请权威机构进行室内环境检测,并且必须向购房者出具检测报告。现行的空气质量检测标准是GB50325-2001,对

  甲醛、苯、TVOC、氡以及氨5种主要的有害物质在空气中的限量进行了严格的规定。专家提醒,需要注意的是,只有带有“CMA”标识的报告才是国家认可的经最权威检测机构检测的报告,否则是无效的。

  消费者买到房子,若开发商或物业不能提供合格的报告,视为房屋质量不合格,站在维权的角度,业主是可以退房的。

  隐蔽工程要精心

  隐蔽工程包括水路改造、电路改造、吊顶结构和卫生间防水工程这些项目。业主对隐蔽工程使用的材料,水路的布管、电路的走向,还有功能性插座的位置等等是不了解的,因为交房之后这些工程都埋在墙体里了。但业主至少有以下情况是必须要了解的。鉴于隐蔽工程对专业的要求比较高,如果消费者自己不太了解的话,建议请了解相关知识的朋友或专业人士陪同看房。

  水路

  普通的楼盘水路通常是三种,自来水、热水和中水。中水是非饮用水,是收集利用的雨水,一般用来冲马桶或浇花。消费者需要知道热水和中水是否具备,以及是否接错管道。还要检查水表的位置,应该在厨房或卫生间的出水口。另外,水管的材料与生活直接相关,要确定是国家指定的合格材料。如果水管材料太差,后期很容易漏水。最好的水管材料是铜管,不过目前北京市使用铜管的项目不多;德国原装进口的PPR管材也不错。

  电路

  电路是指插座的位置和匹配,电线的型号和最大耗电设备的容量。这需要消费者向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸。在今后的使用过程中,如果出现短路、断水的情况,可以根据图纸的标注由专业人员进行维修。另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明;普通插座、大功率插座等有明确的分路,面板开关的安装是否平整,同时,还要测试开关是否有效。

  吊顶

  吊顶的结构在竣工图纸上不显示,但精装房的侧面、灯位或中央空调的通风口能看到结构。普通业主从吊顶的观察口可以肉眼判断,按照相关规定,隐蔽工程吊顶必须使用轻钢龙骨。以前常用的木质龙骨本身含水,在四季变化尤其是冬季供暖之后可能发生收缩变化,已经被淘汰,轻钢龙骨性能非常稳定,使用寿命也相对较长。

  防水

  在卫生间倒清水试验一下,查验下水是否通畅。如最低点的地漏不能有积水,各下水处应该流水通畅。

  细节体现品质

  除了上面一些影响居住的方面外,一些细节问题也很能体现精

  装修房的施工水平。业主可以从这些地方考察房屋的装修质量。

  墙漆:墙面应该使用耐水腻子,墙漆的涂刷应该均匀,漆膜一致。

  墙地砖:颜色一致。目测就可以,一般来说如果有很明显的问题,开发商在验收的时候就不会通过。用小锤敲击地砖和墙砖,如果有空洞的声音,说明瓷砖没铺好,时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落。空鼓率超过5%即可判为不合格。

  厨卫:试验水龙头的开关是否灵活有效,包括冲水马桶、淋浴房、面盆。另外,需要检查下水是否通畅,可以在现场往洗菜池、面盆、浴缸放满水,然后排出去,检查一下排水速度;检查马桶的下水时,则要反复多次地进行排水试验,看看排水效果。

  门窗:用手推拉开门,检查居室门开关是否顺畅,门锁合页是否灵活有效;室外门窗尤其是封闭阳台的门窗密封是否合格,开启是否灵活。

  暖气:消费者可以检测一下暖气,看管路是否畅通,温度是否达到标准,是否存在漏水现象。

  通风:测试排风口是否通风顺畅,厨房和卫生间还要测试回风阀是否有效。如果自己厨房总有别人家飘来的味道或卫生间有异味倒灌,可能就是回风阀失灵了。

  核实建材型号

  精装修房屋工程使用的各种主要材料在合同当中应该准确无误地标明,特别是品牌含金量较高的设备,如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金,以及具备防盗、防火、隔音功能的多功能门等;除了品牌外,还需要明确设备的型号,有些与产地有关的设备还应该明确产地。

  业主在验房时要与配置单一一对照,避免被劣质产品调包,降低装修的档次。专家表示,由于很多工程问题与建材质量有关,把好这一关的话,就可以避免很多后续问题的出现,因此建议业主多多留心。

  保修期内多观察

  由于一些工程项目一次完成后质量不到位,或者很多工程项目是需要长时间观察的,因此在竣工验收时不一定能够检查出来它是否存在质量问题,而必须通过使用才能发现。目前国家规定的住宅装修保修期是两年,厨卫防水工程保修期是五年。业主要注意仔细观察房屋出现的各种质量问题,及时与开发商或物业协商,尽量在保修期内予以解决。

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